多城分区限购产生明显“挤出效应” 乱象仍存

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来源: 经济参考报 作者: 编辑:程丹 2016-11-18 08:21:56

内容提要:国庆节前后的多地楼市调控已落地一月有余,从“限贷”到“限购”,再到部分城市的“限价”,一连串施放的“限字令”构成了楼市调控政策的新风景。然而,在一些城市处于上升通道的房价未见受限,且一些城市采取的“分区限购”调控反而产生出明显的“挤出效应”,甚至推高了非限购地区房价,同时捂盘惜售、盲目涨价等销售乱象依然频出。

  国庆节前后的多地楼市调控已落地一月有余,从“限贷”到“限购”,再到部分城市的“限价”,一连串施放的“限字令”构成了楼市调控政策的新风景。然而,在一些城市处于上升通道的房价未见受限,且一些城市采取的“分区限购”调控反而产生出明显的“挤出效应”,甚至推高了非限购地区房价,同时捂盘惜售、盲目涨价等销售乱象依然频出。

  热点城市量跌价稳供应量急剧下滑

  10月多城政策频出,政策转向偏紧以及供应萎缩,市场观望情绪逐渐放大。国家统计局近日发布的数据显示,2016年前10个月,中国商品房销售面积和销售额增速均比前三季度回落0.1个百分点,调控政策效应初步显现。

  克而瑞数据统计,一二线热点楼市成交量普遍下滑,10月份28个样本城市成交量环比下滑15%,不过房价并没有发生明显变化。其中出台调控新政的城市合计环比降幅高达21%,10月北京成交量环比下滑41%,上海环比下滑18%,郑州成交量跌幅最大,环比降幅高达76%,其后是苏州、济南,环比跌幅分别为59%和58%。

  克而瑞研究中心研究员杨科伟表示,“成交量下滑不仅受消费者预期影响,更多的是房企资金压力小,选择捂盘,或个别项目因拿不到预售证已经停盘休假,因此供应量难有较大起色。”

  数据显示,10月,房企推盘量大幅减少,30个重点城市商品住宅新增供应量环比下降24%,多数城市在9月供应量创下新高后,下降幅度颇大。其中,一线城市10月商品住宅供应量较上月减少63%;二三线城市整体供应为2070万平方米,环比下滑18%。

  在福州和厦门,住宅市场遇冷,一手房价格趋稳,二手房价格略有下降。据福州一大型中介公司中介陈某介绍,限购政策实施一个月以来,福州二手房价格平均每平方米下跌约500元。厦门市一家中介负责人告诉记者,如今投资客不抢房,改善客群又要开始观望了,部分新盘的客户流失量超过一半。

  业内分析指出,限购令的“回归”直接削减了需求基数,限贷升级则加大购房成本,预计购房者观望情绪将愈发浓郁,今年四季度成交量下滑已成定局,尤其是和去年四季度相比,大幅下滑不可避免,绝对量将维持一到两个季度低位。

  “分区限购”挤出效应明显

  此轮调控中,福州、天津、合肥等多个城市实行差异化的“分区限购”调控。但一些非限制区域和限购区域已成一体,房价相差不大。限购区域限购后,非限制区域出现涨价现象,给购房者造成长期看涨心理,造成新恐慌。“这将产生一种挤出效应,缓解城市热点区域房价的过快上涨,同时将购房需求推向可能存在‘去库存’压力的周边区域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

  福州限购的是五城区以内,对近郊闽侯地区没有限购。记者走访闽侯几个楼盘,发现普遍价格上调在每平方米数千元以上,碧桂园十里江湾楼盘从年初的每平方米13000元涨到19000元。一位置业顾问说,“市区限购后,不少客户必须来周边地区购买,涨价难免。而周边区域价格上升,自然会倒逼市区价格。”

  以闽侯县为例,在楼市连续强势走高后,土地市场也呈现出一派复苏景象。11月初,闽侯成功出让南通两幅住宅用地,合计成交金额17.25亿。11家开发商前来竞拍,其中一幅地块以8.66亿元成交,参考楼面价约每平方米9267元,溢价率高达97.3%,刷新当地地价记录。

  再如天津市区周边的西青、东丽、北辰等区不限购,但本轮房价上涨中,这些区内大片住宅领涨,目前多地均价已破两万元,部分楼盘均价已达到3万元每平方米。严跃进认为,天津武清区由于毗邻北京,成为本轮房地产市场炒作的热点,前8月二手房交易价格迅速上涨。“而在限购政策实施后,北京购房者至天津购房的门槛抬高,在武清区认购首套住房首付需要40%,且无法购买二套,遂只能认购北辰和宝坻等区域,未来这些区域市场会呈现明显上涨,即市场需求转移。”

  强化监管力度保障调控效果不打折

  一部分购房需求从调控城市“被挤出”后,逐渐向非限购的周边城市分流,推高房价的势头明显。以厦门为例,厦门楼市成交量持续下滑,而环厦门板块却是另一番景象。毗邻厦门的漳州楼市量价齐飞,房价纷纷破万,房源紧张,一些销售违规现象凸显。

  近日,记者走访漳州楼市,发现多个楼盘定价混乱,捂盘惜售严重。在售楼处,都没有明码标价。漳州万科城滨江府楼盘8号楼是7月12日取得预售证,四个多月后至今没有开盘;9号楼是11月11日拿到预售证,也没有开盘,备案价直接上提数千元到一万七。

  漳州市民冯先生今年4月份就想在漳州置业,但连续询问了几家拿到预售证的楼盘,但至迟迟不开盘。“这几个月地产商捂盘惜售,但漳州房价猛涨,刚需已经买不起了。”

  厦门大学管理学院教授戴亦一认为:“调控后,购买力外溢成为必然。以厦门为例,一直以来,环厦板块的楼市行情基本都是跟着厦门的轨迹前进,但具有相对的滞后性。厦门市场好了,周边区域才慢慢跟着好。如今厦门市场进入冷冻期,周边区域楼市疯狂蕴藏极大风险,相关部门应合理疏导。”

  “市场是流通的,如果整个市场针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺,局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢,迅速抬升房价。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠认为,此前多个热点城市对楼市销售市场进行严查,但对一些非热点城市的销售乱象,执法不能“选择性失明”。要加强监管执法,防止开发商“浑水摸鱼”推动房价非理性过快上涨。

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